20 years together

ТЪЛКУВАТЕЛНО РЕШЕНИЕ №5/2015 ОТ 18.05.2017 Г. НА ВКС

02 Юни 2017

Общото събрание на Гражданска колегия на Върховен касационен съд (ОСГК на ВКС) прие тълкувателно решение по някои въпроси, свързани с придобиване на правото на собственост върху недвижим имот на основание публична продан.

При отговора на поставените въпроси ОСГК на ВКС постанови следното:

При придобиване на правото на собственост върху недвижим имот на основание публична продан, ако в постановлението за възлагане на съдебния изпълнител не фигурира построената в имота сграда, върху същата не е било насочено принудително изпълнение чрез налагане на възбрана, не е описана и оценена от съдебния изпълнител и спрямо нея не е проведена публична продан, ако същата представлява самостоятелен обект на правото на собственост, не намира приложение правилото на чл. 92 от Закона за собствеността (ЗС), за да се приеме, че по силата на постановлението за възлагане е придобита собствеността и върху сградата. В случай че същата представлява несамостоятелен обект на собственост, правилото на чл. 92 ЗС се прилага на общо основание.

Следователно когато в поземлен имот, предмет на публична продан, е изградена сграда, представляваща самостоятелен обект на собственост, купувачът ще придобие сградата само в случай, че тя изрично е описана в обявлението за проданта и постановлението за възлагане, издадено от съдебния изпълнител. В противен случай сградата ще остане собственост на длъжника, а купувачът ще придобие само собствеността върху земята.

Изключение от това правило е налице, когато към имота са трайно прикрепени постройки или съоръжения, които не представляват самостоятелни обекти на собственост. Собствеността върху тези постройки и съоръжения следва собствеността върху земята или сградата, към която те са трайно прикрепени, дори те да не са изрично описани в постановлението за възлагане на имота или сградата.

Този извод е в съответствие с чл. 63 ЗС, допускащ възможността построената сграда в един имот да бъде обект на собственост отделно от собствеността на земята, както и с хипотезата, в която собственик на мястото и сградата е едно и също лице, което е прехвърлило отделно от земята собствеността върху вече съществуваща постройка (чл. 63, ал.2). По аргумент от противното следва да се приеме, че е допустима и обратната хипотеза – прехвърляне на мястото отделно от сградата в него.

В тези случаи е налице договаряне между страните като елемент от фактическия състав на придобивния способ, което е изключено при принудителното изпълнение върху недвижим имот поради спецификата на фактическия му състав. Поради това при публичната продан на поземления имот не може да се приеме, че е придобита и собствеността върху изградената в него сграда, ако тя представлява самостоятелен обект на правото на собственост и като такъв може да бъде предмет на самостоятелно разпореждане, но не е била предмет на проданта. Купувачът на публичната продан придобива всички права, които е имал длъжника върху имота, предмет на публичната продан, но не и тези негови самостоятелни вещни права, които не са били предмет на изрично уреденото в закона производство на принудително изпълнение върху недвижим имот. Именно тяхната обособеност като самостоятелни права изключва приложението на разпоредбата на чл. 92 ЗС по отношение на тях при проведена публична продан върху имота.

Различен е изводът при постройки, които не представляват самостоятелен обект на правото на собственост, в случаите, в които са трайно прикрепени към земята или представляват принадлежност към основния обект. Те на общо основание следват собствеността на земята, респ. сградата, към която са прикрепени или са предназначени да обслужват, и за тях е приложима разпоредбата на чл. 92 ЗС (респ. чл. 98 ЗД) и при публичната продан на имота.

Решението е подписано от всички съдии без наличие на особени мнения.

 

« Предишна  Следваща »