March 29, 2021

Промени в Закона за устройство на територията

В брой 16/23.02.2021 на Държавен вестник бяха обнародвани нови промени в Закона за устройство на територията ("ЗУТ"), някои от които предизвикаха значителни полемики в професионалните среди. Част от спорните промените бяха атакувани от президента, но ветото бе преодоляно от Народното събрание.

По-важните изменения се отнасят до следното:                                                                       

I. Административно обслужване

1. В изпълнение на мерки за стандартизиране на изискваните документи при предоставяне на административни услуги по ЗУТ е предвидено създаването на нова наредба от Министерския съвет в срок до една година. С наредбата се цели да се уредят общите правила за организацията на административното обслужване, както и да се утвърдят образци на документи за всички административни услуги. Целта на промяната е да се премахне порочната практика, при която общините на местно ниво определят различни правила и процедури, включително необходими документи по идентични административни услуги.

2. Предвижда се създаването на нов Единен публичен регистър по устройство на територията, който ще се поддържа на интернет страницата на Министерството на регионалното развитие и благоустройство. Това е пореден опит да се създаде единна база данни, в която да се съдържа информация за всички издадени актове на МРРБ, ДНСК, областните и общински администрации. До момента регистри се поддържат единствено в рамките на съответната административна структура, като в повечето случаи дори тези регистри са на хартиен носител, достъпът до тях не е публичен и получаването на информация от гражданите за съдържащото се в тях е почти невъзможно. Със създаването на новия Единен публичен регистър по устройство на територията се предвижда административните органи да установяват служебно за нуждите на съответното производство всички обстоятелства, вписани в регистъра. По този начин се цели да се ускорят производствата, като се премахне непрестанното изискване на допълнителни документи и информация от лицата, ползващи определени административни услуги.

Наредбата, уреждаща редът и условията за работата на регистъра, следва да бъде приета от Министерски съвет в рамките на една година.

3. На следващо място, с разпоредбата на новия чл. 5в от ЗУТ законодателят цели дисциплиниране на административните органи и предотвратяване на практиките на органите да изискват до безкрай допълнителна информация, документи и други подобни от заявителите на услуги. С новата разпоредба се предвижда, че административни органи ще имат право само еднократно да изискват отстраняване на нередовности или представяне на допълнителни документи, като предоставят на заявителите срок от 14 дни за отстраняването им.

II. Устройствено планиране на територията

1. С решение №14 от 15.10.2020 г. на Конституционния съд беше обявена за противоконституционна нормата на чл. 215, ал. 6 от ЗУТ, съгласно която общите устройствени планове и техните изменения не подлежат на обжалване. С одобрените промени в ЗУТ се запълва празнотата, която се беше образувала в законодателството, относно реда и начините за обжалване на общите устройствени планове. Така, с промените в ЗУТ се предвижда, че общите устройствени планове може да се обжалват в 14-дневен срок от обнародването в Държавен вестник на акта за одобряването или приемането им.

С промените са определени и лицата, които се смятат заинтересовани в процедурата по приемане (или изменение) на общи устройствени планове и могат да ги обжалват, като техният брой е изключително ограничен. Съгласно новите правила това са собствениците на недвижими имоти, непосредствено засегнати от неговите предвиждания – това са имотите, за които е предвидено изграждане на обекти - публична собственост на държавата или общината, или за които се установяват ограничения на собствеността с цел защита на обществени интереси - опазване на околната среда и на човешкото здраве, опазване на земеделски, горски и защитени територии и защитени зони. Всички собственици на имоти извън гореописаните не са заинтересовани и не биха могли да подават жалби срещу общи устройствени планове. Дискусионен е въпросът дали с приемането на този изключително стеснен кръг на оправомощени да обжалват лица не се нарушава отново конституционно закрепеното право на обжалване на административните актове.

Обжалването не спира изпълнението на плана. Въз основа на приет общ устройствен план могат да се инициират процедури по изработване на подробни устройствени планове, издаване на разрешения за строеж и т.н., независимо от това дали е обжалван, или не.

2. След измененията заповедите на кмета на общината, с които се разрешава изработване на проект за изменение на подробен устройствен план ("ПУП") губят правно действие, когато в едногодишен срок от влизането им в сила не е внесен проект за изменение на плана. С влизането на измененията в сила този срок започва да тече и за висящите производства, по които е налице издадена заповед за разрешаване изработването на проект за изменение на подробен устройствен план, но не е внесен проект за такъв.

3. Предвижда се облекчена процедура за изменение на действащи подробни устройствени планове, когато заинтересовани лица по тези производства са само лицата, по чиято инициатива се иска изменението (чл. 135а). В тези случаи не е необходимо издаване на заповед за разрешаване на изработването на проект за изменение на ПУП, а заинтересованите лица могат директно да внесат проект за изменение на плана, придружен от мотивирана обосновка на обхвата и основанието за изменението, с искане същият да бъде одобрен.

III. Инвестиционно проектиране, разрешаване на строителството и въвеждане в експлоатация

1. Една от най-съществените и дискусионни промени, предмет и на отхвърленото вето на президента, е разпоредбата на новата алинея 16 на чл. 148 от ЗУТ. Съгласно нея, разрешение за строеж в урегулиран поземлен имот ще се издава само при приложен ПУП по отношение на регулацията, в т.ч. уличната регулация, свързваща обекта с уличната или пътна мрежа и осигуряваща достъп до съответния поземлен имот. Цитираната разпоредба е изключително неясна, създава условия за множество спорове между възложители на строителни обекти и общините и е предпоставка за едно неоснователно обогатяване на общините, продиктувано изцяло от тяхното бездействие.

Прилагането на уличната регулация е едно от основните задължения на общините, свързани с устройственото планиране на територията. Съгласно приетите изменения, за издаване на разрешения за строеж общините вече ще изискват прилагане на уличната регулация не само по отношение на имота, за който се отнася разрешението за строеж, но и за всички останали имоти по продължението на улицата до свързването ѝ с друга улица, за която регулацията вече е приложена. Това би блокирало инвестиционните намерения на множество инвеститори, чиито имоти са разположени навътре по новопроектирани улици, регулацията на които не е приложена и би затруднило цялостния процес по строителство.

Нещо повече, с оглед неяснотите, които създава нормата, се поставя и по-големия въпрос относно противоконституционността на новата разпоредба и дали не е необходима цялостната ѝ отмяна с оглед гарантиране правата на гражданите и принципа на правова държава. С приетата нова разпоредба се прави опит основни задължения, вменени изначално на общините, да бъдат прехвърлени на гражданите поради невъзможността (или нежеланието) на общините да ги изпълняват. По този начин се застрашава едно от основните конституционно гарантирани права – правото на собственост и възможността за неговото упражняване. Липсата на действия от страна на администрацията по прилагане на уличната регулация блокира изцяло инвестиционния и строителния процес, а оттам се отнема и възможността на гражданите за спокойно и най-вече пълноценно упражняване на правото им на собственост върху засегнатите недвижими имоти.

2. Друга промяна, която предизвиква сериозни въпроси и коментари, е новата редакция на чл. 178, ал. 3, т. 5 от ЗУТ. Досега действащата разпоредба предвиждаше, че строежите не се въвеждат в експлоатация, ако не са изпълнени мероприятията по изграждане на улици, пътища или алеи в курортите, ваканционните селища, голф селищата, аквапарковете и в другите територии за рекреационни дейности, свързващи обекта с уличната или пътната мрежа и осигуряващи нормален достъп до съответния поземлен имот. С новоприетите промени, към описаните по-горе територии се добавят и териториите със средно и високо застрояване, което на практика включва една изключително голяма част от градските територии.

Поначало, задължение за изграждане на улиците и уличната инфраструктура има общината. Въз основа на новото правило на т. 5 обаче, ако общината не предприеме необходимите действия и не изгради улицата, обектът няма да може да бъде въведен в експлоатация. Така, ако инвеститорите не искат да зависят от действията на общината, ще трябва да изградят улицата за своя сметка. В този смисъл е създадена и изрична нова алинея 9 на същия член. Дори и в тези случаи обаче, ще е необходимо съдействието на общината, т.к. възложител за дейностите по изграждането на улична инфраструктура е общината. При бездействие от нейна страна, би могло да се стигне до безгранично блокиране на обекта и невъзможност за въвеждането му в експлоатация.

3. Предвиден е нов облекчен ред за извършване на промяна на предназначението на сгради или на самостоятелни обекти в сгради, когато в същите не се извършват строителни и монтажни работи. С новоприетата разпоредба на чл. 147а от ЗУТ се създава нов институт на т.н. „разрешение за промяна на предназначението“, който допуска промяна на предназначението на сграда или на самостоятелни обекти в нея без изготвянето на инвестиционни проекти и издаване на разрешение за строеж. Разрешението за промяна на предназначение ще се издава от главния архитект на общината, при условие че са спазени изискванията за промяна на предназначението (чл. 38 и 39 ЗУТ), не се нарушават правилата и нормативите за застрояване и са представени положителни становища от съответните компетентни органи относно спазване на изискванията, определени с нормативен акт за новото предназначение.

4. Разширен е кръгът от обекти, за които не е необходимо одобряване на инвестиционни проекти и тези, за които не се изисква издаване на разрешение за строеж. В допълнение, с приетите промени се завишават изискванията към консултантите – повишават се критериите за придобиване на удостоверение за извършване на дейностите по оценка на съответствието на инвестиционните проекти и/или по упражняване на строителен надзор, допуска се по-лесно отнемане на вече издадени такива удостоверения, включително се предвижда органите на ДНСК да проверяват комплексните доклади на консултантите относно оценка на съответствието на проектната документация с основните изисквания към строежите.

Бояна Милчева
Съдружник

Професионалист с рядък талант и умения, Бояна е един от най-разпознаваемите правни експерти в сферата на данъчното, вещно и строително право.

Николай Колев
Старши адвокат

Николай е усърден, внимателен и отзивчив адвокат, важна част от успешния екип по вещно право и строителство. Николай работи активно и в областта на облигационно право, търговско право и обществени поръчки.

Свързани новини

Иновативни решения и грижа за клиента.
Свържете се с нас