December 3, 2021

За какво да внимаваме при учредяване на право на ползване?

Има ли безплатен обяд при учредено право на ползване? Правото на ползване е познато още от времето на Римската империя. Въпреки това, понякога се оказва, че очакванията на лицата, сключващи договор за учредяване на право на ползване, се разминават с разбиранията на съдебната практика, особено що се касае до правата и задълженията на страните.

Какво съдържание се включва в израза  „безвъзмездно учредяване/запазване на право на ползване“? Макар на първо четене въпросът да изглежда лесен, отговорът му може да има съществено значение при определяне на правата и задълженията на ползвателя. В частност, въпросът има най-голямо значение при определяне кой носи отговорност за плащането на разноските, свързани с ползването, включително данъци и други  такси за имота.        

Налице е противоречива съдебна практика, като част от съдилищата (включително ВКС в свое решение от 2009 г.) приемат, че уговорката за безвъзмездно учредяване на право на ползване изключва задълженията, които ползвателят има по чл. 57 от Закона за собствеността (ЗС), а именно заплащане на данъци и разноски, свързани с ползването на недвижимата вещ. Приема се, че безвъзмездността касае както самото отстъпване на правото на ползване (сключването на договора), така и задълженията на ползвателя, които произтичат от закона във връзка с реализирането на правото. В тези случаи, доколкото страните са уговорили безвъзмездно учредяване на право на ползване, то ползвателят има право да ползва безвъзмездно имота, т.е. без той да плаща  разноските, свързани с ползването, включително данъци и други такси, да застрахова имота и да заплаща застрахователните вноски.

Други съдилища приемат, че ограниченото вещно право на ползване по дефиниция е безвъзмездно, което означава, че за  ползването не се дължи насрещна престация като договорен еквивалент. Ползвателят  обаче е длъжен да изпълни всички императивно вменени му от закона задължения в това му качество - да плаща разноските, свързани с ползването, включително  данъците и другите такси (консумативи - ток, вода, разходи за етажната  собственост и др.), да поддържа имота в състоянието, в което го е приел, да го застрахова за своя сметка в полза на собственика и да плаща премиите по  застраховката съгласно нормата на чл.57 от ЗС. Според съдилищата тези  задължения произтичат от императивни законови норми и не могат да се  интерпретират на плоскостта на свободното договаряне. Императивният  характер на тези задължения обвързва ползвателя и той следва да ги изпълнява.  В този смисъл е и едно от последните решения на ВКС [1] от тази година, в което съдът се произнася, че независимо дали правото на ползване е учредено възмездно или безвъзмездно, ползвателят има задълженията по чл. 57 от ЗС за  заплащане на разноските, свързани с ползването на имота.

Независимо от възприетата теза в решението на  ВКС, при всички случаи е препоръчително страните по договор за учредяване на право на ползване да включват в договора подробно описание на постигнатите между тях договорки, включително кой ще заплаща данъците и таксите, свързани с ползването на имота. Това би гарантирало техните права и интереси и би допринесло за избягването на евентуални спорове.

[1] Решение № 60143 от 24.11.2021 г. по гр. д. № 1217 / 2021 г. на Върховен касационен съд, 1-во гр. oтделение

Николай Колев
Адвокат

Николай е усърден, внимателен и отзивчив адвокат, важна част от успешния екип по вещно право и строителство. Николай работи активно и в областта на облигационно право, търговско право и обществени поръчки.

Related insights

Innovative solutions and customer care.
Get in touch